El 12 de septiembre de 2016 la Sala Civil del Tribunal Supremo se pronunció sobre la posibilidad de que el comprador recupere las cantidades entregadas de forma anticipada para la compra de una vivienda cuando el contrato se anule por ocultación de vicios urbanísticos por parte de la promotora-vendedora.
En el supuesto enjuiciado, a pesar de que se había construido y entregado la vivienda por parte de la promotora, el TSJ de Extremadura había declarado que el terreno en el que se había construido la vivienda debía volver a su estado anterior, por lo que el inmueble podía ser demolido. Además, en el momento de llevar a cabo el negocio, la promotora conocía la existencia de un litigio pendiente que afectaba al terreno en el que se pretendía llevar a cabo la construcción.
Así, la parte compradora decidió interponer demanda solicitando, en primer lugar, que se declarara la anulabilidad del contrato por vicios en el consentimiento y, en segundo lugar, que se condenara a la entidad aseguradora de la promotora-vendedora a la devolución de las cantidades entregadas de forma anticipada para la construcción y posterior compra de la vivienda. Tanto en primera como en segunda instancia, únicamente se anuló el contrato suscrito entre la promotora y el comprador, sin condenar a la entidad aseguradora al reembolso de las cantidades anticipadas entregadas. Por ello, la parte actora interpuso recurso de casación, recayendo su resolución en la Sentencia del 12 de septiembre de 2016.
En primer lugar, en la mencionada sentencia, el Tribunal analiza la aplicabilidad de la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, al presente caso. El artículo 1 de dicha ley prevé que “las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, (…) deberán garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”
A este respecto, el Alto Tribunal establece que dicha garantía prevista en la Ley 57/1968 es de total aplicación en supuestos como el enjuiciado, puesto que cuando el precepto citado habla de que la construcción “no llegue a buen fin”, se refiere no solo a la entrega física del inmueble sino también, teniendo en cuenta el fin de este tipo de contratos, a la posibilidad de utilizarlo para el destino que le es propio, que es el de residir en él.
En segundo lugar, en cuanto a la obligación de entregar la vivienda, dispone que ésta tiene un doble aspecto: uno material, que hace referencia a la entrega de la posesión del inmueble, y otro jurídico, que se corresponde con el cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador. Así, el promotor al entregar un inmueble sobre el que existía un peligro cierto y grave de demolición, no cumplió con su obligación de entregar una vivienda que dispusiera de las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada “sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas”.
En tercer lugar, se pronuncia sobre el error provocado por el promotor al ocultar al comprador la situación urbanística en la que se encontraba la vivienda. Tal ocultación da lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, reafirmando que no se puede entender que éste “haya llegado a buen fin”, como exige la Ley 57/1968.
Por último, en lo que afecta a la responsabilidad de la entidad aseguradora de la promotora, la Disposición Adicional primera de la LOE prevé que “la entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados”, estando entre tales obligaciones la de la entrega de un inmueble que sea hábil para su destino. Así, según el Alto Tribunal, la entidad aseguradora mostró una total falta de diligencia al no haberse cerciorado de que no existiera ninguna dificultad urbanística para que el negocio llegara a buen fin.
Por todo ello, el Supremo estima el recurso de casación, condena a la entidad aseguradora a la restitución a la demandante de las cantidades entregadas de forma anticipada, más los intereses correspondientes, y fija la siguiente doctrina: “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.
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